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Steuerliche Stolpersteine im Immobiliensektor

Am 11. 10. 2024 ging es um steuerliche Aspekte, Möglichkeiten und Gefahren für Immobilienbesitzer. Als Gastredner konnte Mag. Jochen Schabus gewonnen werden, seines Zeichens Geschäfts-führer der bekannten Kanzlei Schneider & Partner mit Niederlassungen in Neukirchen und Mödling. Das Thema des Abends fasste der Redner als „Stolpersteine im Immobiliensektor“ zusammen.  Mag. Schabus begann mit einem Blick auf die Entwicklung im Immobilienbereich über die letzten Jahrzehnte. Während bis vor 30-40 Jahren Häuser und Wohnungen hauptsächlich zu eigenen Wohnzwecken angeschafft wurden, wurde es in der Phase rund um die Jahrtausendwende üblich, Privathäuser und Zinshäuser als Geldanlage zu sehen und über Erbschaften und Schenkungen weiterzugeben. Ebenso waren damals Steuersparmodelle in Verbindung mit Immobilien verbreitet. Nach der Finanzkrise 2013 und der Nullzinspolitik der EZB wurde der Kauf und Weiterverkauf von Immobilien zu einer neuen Geschäftschiene, genauso wie Bauherrnmodelle, die durch einen permanenten Anstieg des Preisniveaus befeuert wurden. Nun ist man in einer Art Seitwärtsbewegung angelangt, die durch eine restriktive Finanzierungspolitik der Nationalbank den Fokus wieder Eigentumserwerb mit  klassischer Vermietung hinleitet. Aus Sicht eines Steuerberaters sollte bereits vor einem immobilienkauf mit Vermietungsabsicht genau überlegt werden, wie und ob eine gewinnbringende Vermietung erreicht werden kann. Prognoserechnungen gegenüber dem Finanzamt müssen Anschaffungskosten und Erhaltungsaufwendungen gegenrechnen mit erwartbaren Mieteinnahmen, besonders wichtig dabei ist auch das Einplanen von möglichen Leerstandszeiten und eventuell steigender Zinsbelastung. In diesem Zusammenhang wies der Referent auch auf die für Gebäudeinvestitionen geltende Belegaufbewahrungspflicht von 20 Jahren hin, was vor allem wegen Haftungsrisiken relevant ist.  In seinem Vortrag beleuchtete Mag. Schabus auch die Vor- und Nachteile einer Immobilien GmbH. Besonders wenn man plant, mehrere Immobilien zu erwerben und die GmbH idealerweise noch vor dem ersten Ankauf gründet, hat sie deutliche Vorteile gegenüber dem Besitz als Einzelunternehmer. Zu diesen Vorzügen zählen in erster Linie eine günstigere Besteuerung von Erträgen und der Wegfall von Sozialversicherungsabgaben. Allerdings entstehen zusätzliche Kosten, wenn man private Immobilien nachträglich in die GmbH eingliedern will, da man beispielsweise die Grunderwerbssteuer neuerlich bezahlen muss. Zu den Nachteilen gehören auch höhere Jahresabschlusskosten.  Im Anschluss wurden Fragen aus dem Publikum beantwortet, unter anderem auch jene, woran man einen guten Steuerberater erkennt - wenn die Betreuung über die übliche Bilanzbesprechung hinausgeht und eine ganzheitliche strategische Zukunftsplanung mit dem Ziel der Gewinnoptimierung geboten wird.

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Denkmalschutz als Partner

In unserem letzten Vortrag spannte Frau DI Lisa Teigl BSc BA MA vom Bundesdenkmalamt einen weiten Bogen vom Gründungsjahr 1850, damals als K&K Zentralkommission für Denkmalpflege, bis hin zu der heutigen breit aufgestellten staatlichen Institution, die allein in NÖ für rund 10.700 private Objekte zuständig ist. Entgegen des früher oft als Bedrohung privaten Eigentums wahrgenommenen Eindrucks, versteht sich das Bundesdenkmalamt heute vor allem als Partner von Eigentümern und Nutzern schützenswerter Gebäude, um eine moderne wirtschaftliche Nutzung und damit verbunden einen guten Erhaltungszustand der Liegenschaften zu ermöglichen. Das Bundesdenkmalamt arbeitet dabei sehr eng mit der Kartause Mauerbach zusammen, die als Kompetenzzentrum für alte Handwerkskunst gilt, in dem neben Führungen und Beratungen vor allem auch Kurse in alten Techniken angeboten werden. Sowohl Professionisten als auch Private können sich mit Fragen und Problemen direkt dorthin wenden. Die Vortragende erklärte anhand konkreter Probleme, die in älteren Gebäuden regelmäßig auftreten, z.B. verwitterte undichte Kastenfenster, Mauerfeuchtigkeit oder biogener Verfall von Fassadenteilen, wie extrem wichtig eine sachgemäße Reparatur für den gesamten Gebäudebestand ist und zu welchen bauphysikalischen Auswirkungen es durch falsche Materialien und mangelnde Kenntnis der Ausführenden kommt, die allerdings erst in längerer Folge merkbar werden. Vor allem auch die gängige Praxis bei der Vergabe von handwerklichen Aufträgen durch Liegenschaftsbesitzer an den Billigstbieter oder an eine gewohnte Firma wurde dabei kritisch beurteilt, es sollte dabei in jedem Fall auf die Verwendung der richtigen Maßnahmen und Materialien geachtet werden. Frau DI Lisa Teigl wies auch darauf hin, dass bei vielen geschützten oder schützenswerten Objekten eine Baubewilligung der örtlichen Baubehörde allein nicht reicht und im Fall von denkmalgeschützten Bauwerken zusätzlich ein Bescheid durch das Bundesdenkmalamt vonnöten ist. Sie empfiehlt, schon bei der Planung von Investitionen in alte Gebäude, seien es Reparaturen, Zubauten, oder auch Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, die kostenlose Beratung in Anspruch zu nehmen und gegebenenfalls auch gleich die Bewilligung des Vorhabens durch das Bundesdenkmalamt einzuholen.

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EU-Taxonomie und Nachhaltigkeit im Gebäudebestand

Ing. Mag. Klaus Bergsmann, der durch seine langjährige Erfahrung als wirtschaftlicher Berater und FH-Vortragender ein Experte in Sachen Nachhaltigkeit und nachhaltiger Planung und Finanzierung ist, spannte einen interessanten Bogen von ersten wissenschaftlichen Erkenntnissen zu den Ursachen des Klimawandels im Jahre 1906 bis hin zum den aktuellen Bemühungen der Gesetzgeber, die Erderwärmung zukünftig auf 1,5 Grad zu beschränken. Im Besonderen ging er auf die Regelungen der neuen EU Taxonomie Verordnung ein, die ein erster umfassender Versuch einer Klassifizierung dessen ist, was als nachhaltig zu betrachten ist. Sie beschreibt in 9 Wirtschaftstätigkeiten, unterteilt in ca. 100 Aktivitäten und bestimmt durch technische Kriterien, wann eine Aktivität als nachhaltig bezeichnet werden darf. Nachhaltigkeit ist viel mehr als „grün“ und „Öko“, sie beinhaltet neben den umweltbezogenen Dingen wie Energieeffizienz, Luftverschmutzung, Biodiversität vor allem auch so wichtige Aspekte wie Menschenrechte, Arbeitsbedingungen, Chancengleichheit, aber auch Risikomanagement oder die Vorbeugung von Korruption und Geldwäsche. Vor allem über den Weg der Finanzierung sollen diese Bereiche erreicht und kontrolliert werden, um eine langfristige Verbesserung sicher zu stellen. Neben dem bekannten Großemittenten Verkehr besteht auch beim Gebäudebestand beträchtlicher Nachholbedarf, hier muss in den nächsten Jahrzehnten eine deutliche Reduktion der CO2-Emission gelingen. Eigentümer werden intensiv über mögliche Veränderung bestehender Heizsysteme bzw. den Einbau neuer Systeme nachdenken müssen, der Kosten-Nutzen Gedanke darf dabei aber nicht außer Acht gelassen werden. Entscheidungen der Liegenschaftsbesitzer über Investitionen in Wärmedämmung und neue Heizsysteme sollten jedenfalls ohne Zeitdruck und mit fachmännischer Begleitung getroffen werden. Um die teils beträchtlichen Investitionen, die für Vermieter hier zu kalkulieren sind, gezielt leisten zu können werden Eingriffe ins Mietrecht, der in jedem Fall auch auf bereits bestehende Verträge wirken muss, unumgänglich. Ein zukünftiges Mietrecht wird zwischen thermisch sanierten und unsanierten Wohnungen unterscheiden müssen, auch werden neue Mietmodelle (z.B. Warmmieten, etc) angedacht werden müssen. damit entsprechende Maßnahmen in Gang gesetzt werden. Bei der anschließenden Diskussion wurde von Seiten des Publikums beklagt, dass es viel zu wenige neutrale Beratungsstellen zur Hilfe bei der Vorplanung eines Sanierungsprojekts gebe. Der Vortragende verwies daraufhin auf die Webseite www.energie-noe.at , über die das Land Niederösterreich unabhängig und kostenlos Energieberatung für Sanierungen, Photovoltaik und Erneuerung von Heizungssystemen anbietet.

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Geothermie im Neubau und in der Altbausanierung

In seinem hochinteressanten Vortrag brachte Univ. Prof. Dipl.-Ing. Dr.techn. Dietmar Adam den Zuhörern die vielfältigen Vorteile der Nutzung von Geothermie, also Erdwärme, sowohl im Neubau als auch in der Altbausanierung näher. Er begann mit einem kurzen Exkurs durch die unterschiedlichen weltweit bereits durchgeführten Projekte in Hochhäusern, (U-Bahn -) Tunnel und Großanlagen, wo nicht nur Wände und Bodenplatten, sondern auch Zwischendecken, Stützpfeiler und -gitter sowie Verschalungen mit Erdwärmeabsorbern ausgestattet wurden. In Österreich zählen der neue Hauptbahnhof, der WU-Campus und der Lainzer Tunnel in Wien sowie das Bregenzer Kunsthaus und das Rehabilitationszentrum Bad Schallerbach zu den bekanntesten Projekten. Danach erklärte Dr. Adam die verschiedenen Möglichkeiten, Erdwärme zu nutzen – Von der hauptsächlich industriell genutzten tiefen Geothermie bis hin zur perfekt für private Nutzung geeignete oberflächennahe Geothermie, ob durch Erdwärmesonden bis 150m Tiefe, Erdwärmekollektoren bis 15m Tiefe oder durch ein Zwei-Brunnensystem. In puncto Emissionen ist die Nutzung von Erdwärme allen anderen Energiegewinnungsarten klar überlegen, es gibt praktisch keine Feinstaubentwicklung und auch der Co2 Ausstoß geht je nach verwendeten Systemen gegen Null. Am idealsten wäre natürlich die Verbindung einer Erdwärmeanlage mit einer Solar- oder PV Anlage um auch noch den für die Pumpen notwendigen Strom selbst zu erzeugen. Zum Abschluss des Vortrages erzählte Dr. Adam den Anwesenden von Sanierung und Umbau seines eigenen Hauses, einer Stadtvilla aus der Jahrhundertwendezeit, das mit großem Aufwand und viel Liebe zum Detail renoviert und durch einen modernen Anbau erweitert wurde. Dabei wurden sowohl im alten Teil als auch im Neubau alle Aspekte der Geothermie berücksichtigt, neben Tiefensonden auch eine Solar- und PV Anlage installiert und alles mit passiver Wand- und Deckenkühlung (= free cooling) vervollständigt.

Einblicke in das neue Erwachsenenschutzrecht

Am 21.10.2022 fand im neu renovierten Rotkreuz Saal in Mödling die 68. Jahreshaupt-versammlung des Vereins statt. Nach erfolgreicher Abhandlung der Tagesordnung konnte Obmann Richard Jellinek wieder einen interessanten Vortrag ankündigen: Mag. Johannes Krumpel vom Niederösterreichischen Landesverein für Erwachsenenschutz (NÖLV) gab dem interessierten Publikum Einblicke in das neue Erwachsenenschutzrecht und erklärte dessen vier Stufen, von der einfachen Vorsorgevollmacht bis hin zur gesetzlichen Erwachsenen-vertretung. Im Gegensatz zur früheren Sachwalterschaft steht heute in allen 4 Stufen die Erhaltung größtmöglicher Eigenständigkeit des Vertretenen im Vordergrund. Mag. Krumpel erklärte auch die Rolle des Vertreters, wie ein solcher bestimmt werden kann und die Aufgabe der Gerichte. Angesichts der Tatsache, dass bisher nur rund 210.000 Österreicher eine Vorsorgevollmacht errichtet haben, wies Herr Krumpel auf die Wichtigkeit hin, für eine eventuell plötzlich eintretende Einschränkung der Entscheidungsfähigkeit gerüstet zu sein. Sehr interessant war auch der Hinweis darauf, dass Vorsorgevollmachten nicht mehr nur bei Notaren und Rechtsanwälten errichtet werden kann, sondern vor allem auch bei Erwachsenenschutzvereinen. Zudem registriert der NÖLV gewählte und gesetzliche Erwachsenenvertretungen, klärt im Auftrag der Bezirksgerichte die Notwendigkeit einer gerichtlichen Erwachsenenvertretung ab und führt auch Erwachsenenvertretungen.

Gesundheit ist das höchste Gut

Unter diesem Aspekt konnte die Interessensvertretung Immobilien Mödling mit Primar Dozent Dr. Harald Stingl einen extrem kompetenten und schwungvollen Vortragenden für die Veranstaltung am 8.10. gewinnen. Nach einer hochinteressanten Führung durch die neue Rotkreuz-Bezirksstelle Mödling gab Dr. Stingl den Anwesenden einen Überblick darüber, wie entscheidend die Risikofaktoren Blutzucker, Cholesterin und Blutdruck für die Entwicklung von Herz-Kreislauferkrankungen sind, wie man diese beeinflussen kann und ab wann man ärztliche Hilfe in Anspruch nehmen sollte. Darüber hinaus spannte er einen Bogen zur aktuellen Covid- und Impf-Situation und beantwortete anschließend noch Fragen aus dem beeindruckten Publikum.

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Wissenswertes zum Baurecht

Am 11.10.2020 fand in der Sala Terrena im Mödlinger Gemeindeamt die 67. Jahreshaupt-versammlung des Vereins statt. Nach erfolgreicher Abhandlung der Tagesordnung konnte Obmann Richard Jellinek wieder einen interessanten Vortrag ankündigen: Architekt DI Andreas Fassl, staatlich befugter und beeideter Ziviltechniker, gab wissenswerte Einblicke zu den Themen Baubewilligungen, Nachbarschaftsrechte/-pflichten, sowie Bestandsschutz. Fassl verdeutlichte den Zuhörern unter anderem die Wichtigkeit einer Beweissicherung für das eigene Objekt bei Bauprojekten in der Nachbarschaft, und zeigte Möglichkeiten einer nachbarschaftlichen Einflussnahme auf angrenzende Baustellen auf. Ein weiterer interessanter Punkt war die Erklärung des Unterschieds zwischen bewilligungspflichtigen, anzeige-pflichtigen und freien Bauvorhaben, sowie zu Regelungen rund um den Bauwich. Auch das immer wiederkehrende Thema der nachbarschaftlichen Bepflanzungen wurde thematisiert.

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Erfolgreich anlegen in Sachwerte ……. mit Peter Höfler

Unter diesem Motto lud der Verein Interessenvertretung Immobilien Mödling ins Mautswirtshaus ein. Als Vortragender konnte der erfahrene Vermögens- und Unternehmensberater Peter Höfler gewonnen werden, der einer interessierten Runde die lukrativen Möglichkeiten und Vorteile von Veranlagung in Sachwerte näherbrachte. Sowohl theoretisch als auch anhand von interessanten, praktischen Beispielen erklärte Höfler 9 verschiedene Anlageklassen, von Gold über Rohstoffe bis hin zu unterschiedlichen Beteiligungsformen. Bei der anschließenden Diskussion war auch noch Zeit für persönliche Fragen und Anliegen.

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Immo - Stammtisch mit Walter Trojan

Die erste, vom neuen Vereinsvorstand organisierte Veranstaltung fand am Sonntag, 25.4.19 im Café Harry Holzer in Mödling statt. Mittelpunkt der Veranstaltung war der Vortrag des Immobilienmaklers und allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Walter Trojan, der vor allem über die teils enorme Preissteigerung bei Immobilien und Grundstücken im Bezirk Mödling berichtete. Als begehrteste, und damit teuerste Orte wurden Perchtoldsdorf, Mödling und Hinterbrühl angeführt, in denen die durchschnittliche Preissteigerung in den letzten Jahren bis zu 67% lag. Zu den günstigsten Gebieten gehören noch die Wienerwald Gemeinden, wo man auch heute noch Grundstücke um rund € 150,-/m2 finden kann. Als besonderes Beispiel sei die Gemeinde Gaaden erwähnt, die seit den 1960er Jahren eine Steigerung von mehr als 1.000% erfahren hat. Der Vortragende erklärte, wie die Grundstückspreise aufgrund verschiedenster Faktoren variieren, wie wichtig die Lage für den Wert ist, und auch, wie diese Grundstückspreise dann die Berechnungsgrundlage für Mieten und Kaufpreise darstellen. Walter Trojan wies auch darauf hin, wie viele scheinbar kleine Details bei der Bewertung eines Grundstückes oder einer Immobilie mit einbezogen werden müssen und wie wichtig die Korrektheit dieser Werte dann für die marktgerechte Wertbestimmung ist. Bei der anschließenden Diskussion konnten die Zuhörer auch für sie persönlich wichtige Fragen stellen, deren Beantwortung oft auch für die anderen Anwesenden sehr interessant und aufschlussreich war.